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着力强化基本公共服务保障努力实现全体人民住有所居

作者:许玉久 王登宝 常诚 来源:中国财经报 发布时间:2021-10-12

  党的十九大报告指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”严格定位住房属性、明确要求住房保障、建立兼顾各类人群的住房供应保障体系,是党和政府站在全体人民共同富裕的高度,为增进人民福祉、实现人民对美好生活的向往,作出的一系列重大决策部署。

  从1994年《国家体改委经济体制改革实施要点的通知》提出“促进住房社会化、商品化和住房建设的发展”,到今年7月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》要求“推进以人为核心的新型城镇化,促进实现全体人民住有所居”,在商品房市场交易之外,我国政府通过深化经济适用房、廉租房、公租房、共有产权房等保障举措,有的放矢减轻商品房购买压力,缓解住房矛盾,逐步实现住有所居、住有宜居。住建部数据显示,党的十八大以来,我国住房保障能力持续增强,累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套,帮助2亿多困难群众改善了住房条件;全国已经有1600多万套公租房,公租房主要面向的对象是城镇住房、收入都困难的家庭。

  当前,我国面临新发展阶段和重要战略机遇期,城市化进程不断加快,大型城市虹吸效应不断增强。北京、上海、广州、深圳以及重庆、天津、成都、杭州、武汉、南京、西安、沈阳、济南、郑州、合肥、福州等城市吸引大量人口涌入,住房需求呈迅速增长态势。

  以合肥市为例,2020年合肥市生产总值10045.72亿元,正式跻身“万亿俱乐部”之列,发展前景、城市能级、品牌效应等带来的城市吸引力和影响力持续增强,越来越多的人口涌入合肥。第七次全国人口普查结果显示,合肥市常住人口936.99万人,增长25.7%,年平均增长2.3%;居住在城镇的人口770.9万人,占82.3%,与第六次全国人口普查相比,比重上升了19.5个百分点。

  人口快速增长,必然带来住房需求的扩大。合肥市“十四五”规划明确了“精准做好人才安居、医疗、子女教育、配偶就业等保障”“加强住房市场体系和保障体系建设,规范发展长租房市场”等保障举措。作为全国首批中央财政支持住房租赁市场发展示范城市,近年来,合肥市采取区域限购、房价指导等调控手段,进一步降温楼市;通过发展保障性住房租赁,加大棚户区改造,解决好新老市民的住房问题。据统计,2020年合肥市住宅房屋竣工4878.1万平方米,新增租赁住房约5万套/间,基本建成棚改安置房21565套,公租房新筹集922套。但是,依据当前合肥市房地产市场供需情况,结合城市人口数量、居民购房需求及意愿、土地供应面积等多种因素,短期内,楼市供需矛盾、供求数量不平衡、供求质量不匹配等问题可能还会在较长一段时间内存在。

  从宏观层面来看,在住房需求保障和房地产规范治理政策制定前期,各地政府部门可以考虑将近十年城市房价变化增幅和增速作为研究依据,与同等量级城市房价、供需与政策间关系等对比研究,分析当前城市住房市场发展特点和弱项。在实操过程中,通过对“十三五”期间新房和二手房供需情况、看房数量、交易频次、房地产中介收入趋势、房地产销售人员数量变化进行分析,揭示本地楼市发展热度变化和住房区域性特点;通过土地拍卖频次、参拍企业数量、土地最高限价、土地竞自持面积和其他拍卖附加条件等,分析楼市阶段特征和发展趋势;通过房贷首付比例要求、公积金和商贷使用限制、楼盘上市时间变化等,分析住房供应主体市场预期;通过保障性租赁住房挂牌数、入住率以及棚改区居民参与度、房屋建设质效等,分析保障性住房发展现状及问题。基于以上分析,精准把握城市住宅需求,尤其是刚性需求,为保障性住房和租赁住房等公共服务手段,提供更全面、更科学的理论和技术论证。

  住房需求的变动具有一定的内在规律性,其长期趋势相对确定,所以,各地在进行住房保障市场治理时,可以主要针对本地住房需求的中短期变化特点,通过加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,努力实现全体人民住有所居。

  一是加快发展保障性租赁住房有效供给。基于城市人口、收入水平、生活成本等影响因素,充分发挥市场机制作用,鼓励引导房地产开发企业等多方主体参与投资租赁性住房建设,利用企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量闲置房屋建设等存量土地和新供应国有建设用地发展保障住房建设;对参与主体,尤其是企业主体提供一定比例的财政直接资金补助和所得税收减免,降低税费负担;支持银行、相关企业和地方政府发行债券,为保障性租赁住房建设提供稳定的资金支持。

  二是进一步扩大保障性租赁住房市场规模、提高住房质量。关注社区公共服务保障、公共资源获取及就业机会的邻近性,为符合条件的居民精准提供能够选择、负担得起的廉租房、经适房和公租房等多层次保障性住房。

  三是完善保障性住房权利,将住房制度改革融入公共服务提升过程。探索租购并举、租购同权等制度设计,考虑推动住房“租”与“购”享有同等教育和医疗等公共服务权利和资源。

  逐步实现住有所居、住有宜居,满足人民群众对美好生活的新向往和新期待,亦是推动经济社会发展更高质量、更可持续的重要保障。

  (作者单位:安徽大学经济学院、安徽省肥东县委办公室、中环控股集团有限公司)

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