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稳房市公共政策要完善长效机制

作者:胥玲 来源:中国财经报 发布时间:2017-10-10

  7月24日召开的中央政治局会议提到,“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”。可见,稳定的市场、连续的政策和长效机制是决策者对当前市场和政策的主要判断。

  市场稳定要求政策连续  

  房地产市场的稳定要求相关的公共政策保持稳定。

  就税收政策而言,2015年至今,历经两轮调控。2015年3月30日至2017年初,以“去库存”为主要目标,逐步出台了多个鼓励房地产交易的税收优惠政策。2015年3月30日,财政部和国家税务总发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,将营业税的免征期由5年调整为2年。2016年2月,财政部、国家税务总局和住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,仍以“去库存”为主要目标,鼓励住房交易行为,加大了对个人住房交易的契税、营业税优惠,取消了对普通住房和非普通住房的差别待遇。国家统计局公布的年度统计公报显示,2016年全国商品房销售面积打破15亿平方米,金额达到接近12万亿元,双双再创新高。“去库存”的政策效果显著。

  今年,为了抑制过快上涨的住房价格,各地相继出台了趋紧的调控政策,开启近期的第二轮调控。

  以北京为例,2017年3月17日,北京市住建委联合多部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,通知调整了二套住房的认定标准,并调高首套和二套住房的首付比例,严控房地产投机行为。此次房地产调控虽然没有调整税收政策,但随着二套住房认定标准的调整,政策前后同一购房者购买同一住房的税收负担也随之变化。

  新一轮趋紧的调控政策效果显著,过快上涨的住房价格得到了有效控制,投机需求被挡在了市场之外。北京市统计局数据显示,2017年4月,北京二手住房和新建住房交易价格环比均为100,5月环比价格低于100。

  保持政策的连续性表示当前的税收政策和信贷政策将在一段时间内保持不变。与房地产相关的政策不仅仅包括财税和信贷政策,也包括与住房相关和挂钩的其他政策,要求其在一定时间内保持连续性,力求不大变。

  例如,与住房相关的教育政策,即所谓的“学区房”概念。学区的调整会直接导致学区内住房价格的变化,而且变化幅度较大,如果频繁调整,会导致一定区域范围内住房价格的较大波动。因此,保持住房相关政策的连续性,也包含与房地产相关的非经济政策保持稳定。

  政策稳中也要求变,建立完善长效机制  

  在保持当前公共政策连续性的同时,也要进一步完善政策,以建立房地产市场的长效机制为目标。

  与之相关的、当前需要积极推进的制度包括:

  一是积极推进房地产税制改革。首先,税收是房地产价格形成机制的重要环节,改革税制有利于市场机制的良性循环。国内外理论和实证研究都肯定税收对房地产价格的影响,无论是长期还是短期,税收均是构成影响房地产价格的基础因素之一;其次,营改增之后,地方税体系中收入占比较大的营业税改为增值税,长期来看作为共享税的增值税能否为地方政府带来稳定的收入来源存疑;最后,以房产税改革试点为核心的房地产税制改革已经试点多年,需要适时总结经验教训,继续推进。

  二是继续推进住房登记制度和评估体系。房地产税制要成为稳定市场的有利因素,住房制度和评估体系不可或缺。

  三是在大中城市进行住房普查并制度化。新中国成立之后,我国的人口普查和经济普查都进行过多次,但是与人口、经济密切相关的房屋普查只在1984年进行过一次。事实上,当年的住房普查数据为后来进行的住房制度改革提供了重要的参考。住房普查在房地产市场历经30年快速发展之后非常重要,它不仅仅是经济改革的重要参考,而且也为经济化的社会管理提供帮助。

  因为房地产对国家宏观经济、居民的基本生活、地方辖区社会管理等方面具有重要影响,所以,很多发达国家都定期对住房进行普查。以日本为例,负责地方税种征收的日本总务省每5年在全国范围内实施住宅统计调查,内容包括住宅的质量、居住环境、老年人的居住状况和各地区住宅建设的发展情况。这些最基本的住宅信息不仅成为日本精细化社会管理的基础资料,也成为房地产保有环节税收制度设计、税收征管的最基础信息。

  值得提及的是,住房登记制度、住房评估体系的建立,住房普查的进行和制度的建立,虽然是房地产税制改革的前提条件,但并不全然是为了房地产税制改革而做,房地产相关的制度建设也是为市场管理和社会管理而做。无论是市场的稳定还是社会环境的改善都需要精细化的管理,对于庞大的住房体量,政府的经济管理部门和社会管理部门都需要标准化、精细化的信息系统支持。

  (  作者单位:中国财政科学研究院公共收入研究中心 )

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