政府这一轮对于房地产的调控信号十分明确。在巨大的房价压力下，决策上需要有所动作。从目前的调控政策看，一方面需要治标，另一方面也需要治本的长远战略。

规范房地产业，一个可持续运行的调控框架是十分必要的，这其中应包括“两轨”：保障轨和市场轨。这“两轨”的并行现在已看得越来越清楚。但这“两轨”也不是互相孤立的，政府对辖区土地开发、建设应该有一个通盘的规划。政府应首先考虑低收入阶层“住有所居”的利益，保证居民有房子住，进而在此基础上促进房地产业的健康发展和保证商品房房价的合理。

保障轨是托底的，低收入阶层要住有所居。其中，廉租房的一个基本层次应是非产权的适租房或者公租房，由政府建立，长期、稳定出租，主要面向夹心层、年轻白领、刚毕业的大学生。之所以称为适租房，是因为可以调动部分私人产权房和二手房的房源加入，当然要配套特殊政策。

市场轨上的商品住宅过去存在以下突出问题。

一是政策理念不到位，“两轨”混同，造成公共资源严重误配，真正用于解决低收入人群住房问题的比重低。

二是关于房价的讨论存在严重误导。目前社会的广泛讨论基本只涉及到商品房，很少涉及保障房的情况，似乎这就是住房问题的全部。管理部门统计的房价均价也有较大的误导性。统计报告公布房价时，应该一并公布安居房的供给情况，同时说明所谓平均房价中，对应多少比例的一般商品住房，多少比例的高端住宅，尽可能把销售结构一起公布出来，避免由于单一价格情况造成整体误导。

三是存在制度缺失问题。我国房地产业的相关税收调控制度建设一直不到位，政策工具无从启动。特别是在不动产保有环节，缺乏一种每隔几年重评一次房地产税税基的机制（现在的房产税只针对经营性房屋征收）。在保有环节建立合理的征税机制，不仅将对房地产业的健康发展产生很强的正面效应，还可以使之成为地方政府层面的地方税体系的一个支柱，让地方政府专心致志地优化本地投资环境和提高公共服务水平，短期行为得以逐步矫正。

其实从基本逻辑上讲，商品房的价格可靠市场自身调节，政府只要管好保障性住房、市场规划、公平竞争和收税。征税在很大程度上也是为了施加必要的再分配调节，实现良性循环。

要反对一味指责地方政府、把商品房房价高企的原因简单归结为地方官员的片面化认识倾向。很多市场经济国家的地方政府，其实也是“土地财政”，但他们是在房地产保有环节年年征税，通过政府预算程序加以约束，而且每隔几年重评税基，这是市场经济下的长效机制催生政府的合理职能定位和长期行为的结果，这种制度建设恰恰是我们所缺失的。因此，改变当前被一味指责的“土地财政”状况，关键是要着力建立地方土地批租收入可合理延续的机制和使地方政府职能、行为趋于合理化的地方税体系，以及地方债制度，这种改革的结果也将有利于商品房的价格回归理性。

处理和解决如此牵动各方利益、情绪且具有深远影响的事项，要从制度环境和约束条件上看问题，通过制度创新来解决问题，这才是治本之道。