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130城“去库存”出大招 房价能降吗?

来源:中国财经报微信 发布时间:2016-02-23

  自今日起,现行房地产交易环节契税、营业税优惠政策开始进行调整。这距离央行宣布下调个人住房贷款首付比例仅半月有余。 

  业内人士认为,针对非一线城市契税和营业税的减免,将有利于降低购房成本,增加购房需求,降低库存量较大的三四线城市的楼市风险。在中央部委此番接力地方推出新政后,房地产市场有望在一季度迎来一轮政策宽松。 

  据粗略统计,截至目前,已有超过130个城市出台去库存新政。这些新政的内容主要是哪些?房价降不降,去库存效果怎么样? 

  “五招”去库存 

  公积金杠杆 

  多地公积金贷款率超过50%。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。 

  降低税费 

  多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担。甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33%;江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。 

  鼓励农民进城 

  目前,山西、山东、甘肃等省已出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、贷款贴息等政策。 

  商品房变保障房 

  不少地方利用棚户区改造,通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购,福建等省明确表示不再新建公租房。

  地产供给侧改革 

  山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业。 

  效果“两问” 

  农民买房积极性提高了吗? 

  记者走访安徽、河南、广西等多地楼市发现,当前三四线城市去库存压力较大,有的地区去化周期达30余月。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说:“县级城市库存压力最大,其次是省辖市。” 

  各地推出的补贴政策在一定程度上刺激了购房需求,而房价高仍是影响农民购房的最重要原因。此外,受访农民们表示,买房还担心三个问题:一是能否享受本地市民的公共服务与资源?二是老家的土地与宅基地怎么办?三是有没有稳定的收入?广西社科院社会学研究所研究员罗国安认为,农民进城买房成为“新市民”,既是经济问题,也是社会问题。农民购房意愿受到就业机会、子女上学、公共服务、医疗保障等多重配套政策的影响。同时长期实施的户籍和土地政策,使许多农民放弃了进城定居的念想,他们宁愿将大半生打工积攒的财富用来在村庄建造自住房。 

  房地产商会主动降价吗? 

  对于购房者关心的房价问题,业内人士认为,从目前来看,三四线城市房地产商普遍采取的是稳价策略。受成本等因素影响,短期内不可能出现普遍的大幅降价。 

  一位中部城市的房管局局长坦言,尽管地方政府频频要求开发商降价,但去库存政策无形中“保住”了房价,“价格在稳中有小幅度增长。”在广西保利置业集团董事长吴光明看来,只有很少的房地产开发商愿意以降价方式去库存,那往往是项目亏损严重没法维持下去了,要解决现金流的问题。所以降价不是持续发展的对策,难以成为开发商的主动行为。 

  广西南宁鼎盛联合置业董事长任尔翔说,房地产销售成本中土地出让金、税金占很大比重。“只有地方政府减少对"土地财政"的依赖,推出更多实质性优惠措施,企业才有降价空间。” 

  政策仍存宽松空间 

  数据显示,国有土地使用权出让收入占2014年地方政府收入的近四分之一,是地方基础设施投资一项重要的资金来源。房地产市场不景气,对地方财政最直接的影响就是地方国有土地出让收入的急剧减少。2015年全国财政收支数据显示,2015年全国国有土地使用权出让收入32547亿元,同比减少8840亿元,下降21.4%。而2014年和2013年这部分收入分别增长3.1%和45%。 

  与此同时,楼市低迷给地方财政带来的压力不仅体现在土地出让收入的下滑,还导致房地产相关税收的骤降。穆迪投资者服务有限公司副总裁诸蜀宁称:“房地产市场疲弱也令地方政府从房地产业获得的税收减少。该行业的税收收入占2014年地方政府税收总收入的40%。” 

  中原地产市场总监张大伟表示,中央部委接力地方出台政策救市,预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现。 

  “未来分城施策是政策放松的主要特点。”张大伟表示,目前经济增长缺乏动力,房地产依然是最重要的增长引擎。因此,为应对各地市场分化、需求上涨乏力等房地产市场新常态,因城施策将成为未来房地产刺激的主流。 

  张大伟预计,房地产市场有望在今年一季度迎接一轮密集的政策宽松,“尤其两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。” 

  


  来源:综合人民日报、经济参考报相关报道 

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