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二手房交易也要营改增!会多缴税吗?真相是……

来源:中国财经报微信 发布时间:2016-03-15

营改增这场旷日持久的“战役”即将在今年5月全面完成,时间紧、任务重。国税总局局长王军表示,此次营改增确实面临诸多挑战,比如二手房交易就要面临前所未有的自然人需缴纳增值税的情况。在业内看来,虽然从税率角度分析,营改增后二手房交易的税负应当有所增加,但由于所有行业税负只减不增是本轮营改增的主要目标,因此,改革后的二手房交易税负应当不会高于当前。

  

首涉个人营改增

 

随着今年政府工作报告为营改增任务立下“军令状”,建筑业、房地产业、金融业和生活服务业这四块最难啃的“骨头”也都将在今年5月1日正式纳入营改增轨道。但时间紧、任务重,上述四大行业之所以迟迟未被纳入试点必定有它的难点所在。

 

王军就表示,此次营改增不同于以往,面临着诸多挑战。“一是数量大,1000万纳税人要改制;二是时间紧,只有不到两个月实际准备时间;三是首次涉及自然人缴纳增值税的问题,比如二手房交易;四是纳税人过去很少接触过增值税。”王军说。

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其中,自然人将首次缴纳增值税无疑成为了多方关注的焦点。以二手房交易为例,目前二手房交易共需缴纳8种税,即营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税。其中,5.6%的营业税是向卖房一方征收,但随着未来房地产行业纳入营改增试点,二手房交易中的卖房一方此前所缴纳的营业税将不复存在,取而代之的便是增值税。

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然而,由于增值税是以商品增值额作为计税依据而征收的一种流转税,因此,增值税此前只面向企业征收,并不涉及自然人。如此一来,如何征管又成了一道新的难题。不过中央财经大学税务学院副院长刘桓告诉北京商报记者,目前增值税共有两种发票,分别针对的是一般纳税人和小规模纳税人,其中对小规模纳税人征收增值税的经验就可以为个人缴纳增值税所用。

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二手房税负不会高于当前

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随着房地产行业逐步靠近营改增,个人之间的二手房交易在税负上又将呈现出怎样的变化?起码仅从数值推演上来看,二手房交易的税负相比以前确实要有所增加。

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曾有人测算过,如果按照5.6%的营业税来征收,那么一套成交价为50万元的普通住宅需缴纳2.8万元的营业税。而如果按照业内普遍认同的11%的增值税率来征收,那么同为50万元的一套普通住宅则需上缴近5万元的增值税。最为关键的是个人住房交易并没有抵扣项,这也就意味着卖房一方要多承担2万多元的缴税压力。

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但刘桓也表示,此次营改增的一个首要原则就是税负只减不增,因此,在他看来,二手房交易应当不会沿用房地产行业通用的11%的增值税率。

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“二手房交易的增值税率应当不高于当前5.6%营业税的税率,是否会低如小规模纳税人3%的增值税率目前还不好说,这还需要相关政策对于二手房交易双方的性质进行单独说明。”刘桓说。

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伟业我爱我家品牌中心总监孔丹也表示,从中央营改增的大方向上来看,改革的最终目的应该还是降低个人、企业的税收负担,因此个人二手房交易增收增值税后,交易过程中的整体税费缴纳额度应该是稳中有降的,但在具体操作过程中应该也会根据具体城市不同采取差别化政策。

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一线城市或分别对待

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调整交易税费往往是我国楼市调控的一项重要手段,虽然近年来政府的行政之手正在慢慢退出,但房地产交易环节税费变化却仍未停歇。2月下旬,财政部就联合国税总局、住建部发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(以下简称《通知》),首次将个人购买90平方米以上家庭惟一住房的契税征收税率统一调整为1.5%,而不再区分为1.5%和3%。

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值得注意的是,当时这条政策就有意将一线城市与其他城市区别对待,《通知》明确表示,我国将对于个人购买家庭第二套改善性住房,房屋面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税,但北上广深四个城市暂不实行这一条新政。

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孔丹直言,可见,中央愈发清晰的“分类调控”思路,意味着营改增实施差别化政策的可能性也越来越大。“因此,如果按照改革后,一线城市及重点二线城市二手房交易税费整体平稳;其他城市税费有所减免、降低的情况来看,各地楼市受营改增调整的影响也将有所不同,一线城市原本库存就不多,所以改革后市场波动应该不大,但三四线城市楼市很可能受新政刺激,加快去库存速度。”孔丹说。

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不过,孔丹也表示,由于三四线城市购房需求始终难有明显增长,因此减免税费、信贷宽松等政策仍然无法为这些地区提供持续的去库存动力,长久来看,国家层面的投资更有针对性地向三四线城市流入,推动特大城市周边建设发展新的中心城市,对人口形成更大的吸引力,才是更关键的。

 

案例:如何缴纳增值税

 

假设某套住房房主购入时是100万,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,他需要承担10万营业税(200万乘以5%)。

 

在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为5%,需缴纳增值税5万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。

 

不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。

 

二手房交易目前要交哪些税费?

 

(一)契税

 

1、符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、二手房交易税费单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。

  

2、新政下的契税(北上广深除外):

 

普通住宅:90平米以下:1%;90-140平米:1.5%;

 

140平米以上或是非普宅:3%;商业房或公司产权:3%

 

(二)城市维护建设税

 

营业税的7%。

 

(三)教育费附加

 

营业税的3%。

 

(四)个人所得税

 

1、普通住宅2年之内:{售房入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;

 

2、2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房;

 

3、5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

 

(五)交易手续费

 

3/平方米×建筑面积

 

(六)印花税

 

房屋成交总额×0.05%

 

(七)营业税

 

2011 年1月27日新通知规定:个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。住宅5年内:房屋评估总额×5.6% ;5年或5年以上普通住宅无营业税。

 

(八)土地增值税

  

普通住宅免征;非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5%3年至5年:房屋成交总额×0.25%5年或5年以上:免征。

 

(九)房屋所有权登记费

 

80元,共有权证:20元

 

(十)买卖合同公证费

 

买卖合同需要公证时才须缴纳,房屋成交总额×0.3%;

 

(十一)过户费用

 

1、契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90-140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳。(二套房按3%收取)

 

2、营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.6%缴纳。

 

3、土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。

 

4、个人所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)

 

5、房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳

 

6、房屋所有权登记费:80元。

 

7、房屋评估费;按评估额0.5%缴纳

 

 


来源:新华网、北京商报、21世纪经济报道

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