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老旧小区改造按下“快进键”

作者:张思楠 来源:中国财经报 发布时间:2020-07-23

  7月20日,国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》)明确,大力改造提升城镇老旧小区,改善居民居住条件,推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系,让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

  相关专家表示,作为一项重要的民生工程和发展工程,此次城镇老旧小区改造的全面推开不仅能够有效改善居民的居住条件,提升城市的整体环境面貌,对于扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展也具有重要意义。

  为什么要全面改造? 

  “据各地初步摸查,目前,全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广,情况各异,任务繁重。这些城镇老旧小区普遍存在设施不完善、卫生环境差、社区服务设施配套不足、社区管理体系不健全等问题。”住房和城乡建设部相关负责人介绍说,受疫情影响,截至5月底,新开工的老旧小区改造项目约为年度任务量的20%,进入6月后新开工项目快速增加,截至6月底,已达到40%以上。

  在西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登看来,当前,老旧小区改造已经成为我国实现城市现代化发展的迫切任务。“我国现存的老旧小区大都建于上世纪90年代及以前,数量众多。由于受当时经济条件和思想观念的制约,该类小区基础设施相对落后,整体环境不佳。”他指出,一方面,该类小区不少存在煤、气、电设施老化问题,且缺乏必要的消防设施,有潜在的安全隐患。另一方面,上述小区普遍缺少电梯、停车场等配套设施,有些还存在物业管理缺失或不到位的问题,严重影响了居民的生活品质。

  改造主要改什么? 

  《意见》为老旧小区改造列出了清晰的时间表和线路图——2020年,我国新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户;到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

  据悉,此次重点改造对象为2000年年底前建成的老旧小区,改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。具体来说,基础类,应为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容,包括市政配套基础设施改造提升、小区内建筑物公共部位维修等。

  完善类,为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容,包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。提升类,应为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的改造内容,包括养老、托育、卫生防疫、助餐、家政保洁等各类公共服务设施配套建设。

  此外,养老、卫生、托育、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划,以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造计划,应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接,同步推进实施。

  “值得关注的是,此次改造工作不但致力于对老旧小区的供水、排水、供电等基础设施进行升级改造,以及对无障碍设施、停车库等环境及配套设施进行改造与完善,还提出将为老旧小区增添养老、托育、家政保洁、便民市场、便利店等社区专项服务设施。”姜先登认为,这项工作全面推进后,不仅将提升城市的整体环境面貌,还将显著提高老旧小区居民的生活品质。

  北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为,作为一项重要的民生工程和发展工程,城镇老旧小区改造工作的全面推开既能解危除险,在保障居民居住安全的同时有效改善其居住环境;也将在促进消费、增加就业以及助力经济高质量增长方面发挥积极作用。

  改造资金哪里来? 

  此次《意见》提出,在“谁出钱”的问题上,将建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。一是按照“谁受益、谁出资”原则,积极推动居民出资参与改造,可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。二是加大政府支持力度,将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,中央给予资金补助。三是支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。四是通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式,吸引各类专业机构等社会力量,投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。五是落实税费减免政策。

  《意见》还特别强调,要防范新增地方隐性债务—支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式,运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资,但不得承担政府融资职能,杜绝新增地方隐性债务。

  财政部综合司相关负责人介绍说,近年来,各级财政出台了一系列政策措施积极支持老旧小区改造。在资金方面,中央财政把老旧小区改造纳入了保障性安居工程,对地方给予资金支持。2019年和2020年分别安排了300亿元和303亿元,支持地方用于老旧小区改造,特别是基础类改造内容。截至目前,2020年的补助资金已经全部下达。此次《意见》对各级财政支持老旧小区改造也提出了明确要求,各省、市、县财政都要相应做好资金支持,可以将老旧小区改造纳入到国有住房出售收入存量资金的使用范围,统筹使用涉及住宅小区的各类资金。“此外,包括税费政策和专项债等财税政策的出台和实施,相信会对老旧小区改造起到积极的支持和推动作用。”上述负责人说。

  “资金来源历来是老旧小区改造的一个难点。从此次《意见》提出的政府、居民、社会力量合理共担机制来看,不同主体的作用方面将各有侧重。”赵秀池分析称,具体来说,中央和地方政府需要给予一定补贴和税费减免,用于重点支持水电气热等基础类改造内容;地方政府可以统筹抗震、加装电梯等专项补贴资金,并利用国有住房出售收入、发行地方债给予资金支持;居民作为受益人,可以动用住房公积金,住房专项维修基金,也可以让渡一部分小区公共收益;产权单位需要承担原职工老旧小区改造的一定资金;鼓励社会力量投资,辅之以银行贷款、信用债券等方式,积极参与老旧小区改造、专营设施设备运营以及养老、托育、家政等社区服务,以实现项目可持续运营。

  姜先登告诉记者,在有效解决老旧小区改造项目资金来源问题的同时,此次改造资金由政府、居民及社会力量合理共担机制的建立是对公共基础设施融资模式的一次有益尝试。他建议,相关部门应该尽快出台相关具体细则,按照项目的类型、造价等因素,明确各方在不同项目中的具体出资比例区间,以加强该融资模式的可操作性。

  赵秀池认为,长期来看,应当建立完善老旧小区改造资金的可持续投入机制。“相关部门应当设计居民认同的可行方案,并能够通过利用地下空间、增设电梯和停车场以及发展养老托育家政服务等方式,实现项目的可持续收益。”她说。

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